Acheter à Marseille, le prix médian de l’appartement ancien est de 3 044 €/m². Un chiffre rassurant pour la deuxième ville de France… jusqu’à ce qu’on regarde le détail. Car derrière cette médiane se cachent deux marchés qui n’ont presque rien en commun : 1 408 €/m² dans le 15e arrondissement, 4 556 €/m² dans le 7e. Soit un écart de plus de trois fois d’un quartier à l’autre. À Marseille, la vraie question n’est pas « combien coûte le mètre carré » — c’est « où ».
En résumé
- Prix médian appartement ancien : 3 044 €/m²
- Évolution : +3,2 % sur 1 an, +1,2 % sur 2 ans, +11,6 % sur 5 ans
- Du 1 408 €/m² (15e) au 4 556 €/m² (7e) : un écart de 3,2 fois
- Studio médian : 90 000 € · T3 médian : 185 000 €
- 55 % des Marseillais sont locataires ; niveau de vie médian ≈ 20 600 €/an par personne (INSEE)
- Base de calcul : 62 782 ventes de logements anciens, 2021-2025 (DVF / DGFiP)
1. Le prix réel à Marseille, et ce qu’il achète
Marseille est avant tout un marché d’appartements : ils représentent près de 85 % du parc de logements de la commune (INSEE). Le prix médian de l’appartement ancien ressort à 3 044 €/m², contre 4 649 €/m² pour les maisons, beaucoup plus rares et concentrées dans les quartiers résidentiels du sud et de l’est.
Au prix médian, voici les tickets d’entrée par type de bien :
- un studio se vend à 90 000 € pour une surface médiane de 28 m² ;
- un deux-pièces (T2) à 140 000 € pour 43 m² ;
- un trois-pièces (T3) à 185 000 € pour 62 m² ;
- un quatre-pièces et plus à 225 500 € pour 81 m².
Ces niveaux placent Marseille parmi les grandes villes françaises les plus abordables — l’appartement familial y reste accessible sous les 200 000 € dans une large partie de la ville. Mais cette moyenne masque l’essentiel, on va le voir.
2. Un marché qui monte, doucement mais régulièrement
Contrairement à Paris ou Bordeaux, qui ont corrigé ces dernières années, Marseille a connu une progression continue. Le prix médian au m² a gagné 11,6 % en cinq ans.
| Année | Prix médian (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2 972 |
| 2022 | 3 214 |
| 2023 | 3 279 |
| 2024 | 3 214 |
| 2025 | 3 317 |
La hausse a été nette entre 2021 et 2023, suivie d’un palier en 2024, puis d’une nouvelle progression en 2025 (+3,2 % sur l’année). Le marché phocéen a donc mieux résisté que d’autres au choc des taux de crédit de 2022-2023 : porté par son attractivité, par des prix de départ bas et par un effet de rattrapage, il a continué d’avancer là où les marchés les plus chers reculaient. La hausse reste toutefois maîtrisée — +1,2 % seulement sur les deux dernières années — loin d’une surchauffe.
3. Une ville coupée en deux : le prix par arrondissement
C’est la signature du marché marseillais, et elle est spectaculaire. L’écart entre l’arrondissement le plus cher et le moins cher atteint 3,2 fois — du jamais-vu parmi les grandes villes analysées jusqu’ici.
| Arrondissement | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Nombre de ventes |
|---|---|---|---|
| 13001 | 3 051 | 4 717 | 3 485 |
| 13002 | 3 155 | 3 304 | 2 206 |
| 13003 | 1 778 | 3 069 | 3 045 |
| 13004 | 2 769 | 4 364 | 5 081 |
| 13005 | 3 355 | 4 647 | 5 172 |
| 13006 | 3 698 | 6 875 | 4 804 |
| 13007 | 4 556 | 7 959 | 3 608 |
| 13008 | 4 138 | 7 151 | 6 687 |
| 13009 | 2 944 | 5 648 | 5 331 |
| 13010 | 2 600 | 4 588 | 4 427 |
| 13011 | 2 493 | 4 592 | 3 087 |
| 13012 | 3 243 | 5 493 | 4 448 |
| 13013 | 2 500 | 4 103 | 4 998 |
| 13014 | 1 557 | 3 367 | 2 828 |
| 13015 | 1 408 | 3 271 | 2 678 |
| 13016 | 2 841 | 3 528 | 897 |
La géographie est sans ambiguïté. Le sud littoral forme le haut du marché : le 7e arrondissement (Endoume, le Pharo, Bompard) culmine à 4 556 €/m², suivi du 8e (Prado, Périer, Pointe-Rouge) à 4 138 €/m² et du 6e (Castellane, Notre-Dame-du-Mont) à 3 698 €/m². À l’opposé, les quartiers nord concentrent les prix les plus bas du pays pour une grande ville : le 15e (Saint-Antoine, La Cabucelle) à 1 408 €/m², le 14e (Sainte-Marthe, Le Merlan) à 1 557 €/m², et le 3e (Belle-de-Mai) à 1 778 €/m².
Entre les deux, un large ventre médian — les 4e, 9e, 10e, 11e, 13e — se situe entre 2 500 et 3 000 €/m². Cet écart n’est pas une anomalie statistique : il reflète une réalité sociale et urbaine ancienne, où le niveau de vie, l’emploi et le bâti varient fortement d’un arrondissement à l’autre. Pour un acheteur, c’est le paramètre numéro un.
4. Ce que votre budget achète vraiment, du nord au sud
C’est là que l’écart entre quartiers prend tout son sens. Posons un budget d’emprunt réaliste et observons ce qu’il permet d’acheter selon l’arrondissement.
Prenons un budget de 190 000 € : c’est l’ordre de grandeur de ce qu’un ménage rembourse avec une mensualité d’environ 1 100 €/mois sur 20 ans, au taux moyen de marché relevé en mai 2026 (autour de 3,4 %, hors assurance). À Marseille, où le niveau de vie médian est de l’ordre de 20 600 € par an et par personne (INSEE), c’est un budget qui suppose deux revenus dans le ménage — accessible, mais exigeant. D’où l’importance de savoir où ce budget pèse le plus lourd.
Au prix médian de chaque arrondissement, voici la surface d’appartement que ces 190 000 € permettent d’acquérir :
| Arrondissement | Prix médian (€/m²) | Surface pour 190 000 € |
|---|---|---|
| 15e | 1 408 | ≈ 135 m² |
| 14e | 1 557 | ≈ 122 m² |
| 3e | 1 778 | ≈ 107 m² |
| 13e | 2 500 | ≈ 76 m² |
| 1er | 3 051 | ≈ 62 m² |
| 6e | 3 698 | ≈ 51 m² |
| 8e | 4 138 | ≈ 46 m² |
| 7e | 4 556 | ≈ 42 m² |
Le même budget achète donc un studio-deux pièces de 42 m² dans le 7e — ou un logement de 135 m², soit l’équivalent d’une petite maison, dans le 15e. C’est le triple de surface. Aucun autre arbitrage immobilier n’a, à Marseille, un impact aussi fort que le choix de l’arrondissement.
Ces surfaces sont calculées sur le prix médian de chaque secteur : elles donnent un ordre de grandeur, pas une garantie. Un bien réel, selon son état, son étage, sa copropriété et sa rue, peut s’écarter sensiblement de cette médiane — d’autant plus dans des arrondissements aussi vastes et hétérogènes que ceux du nord.
5. Studio, T3, familial : la lecture par typologie
À Marseille, les petites surfaces sont un peu plus chères au m² que les grandes — une « prime aux petites surfaces » modérée, de l’ordre de 1,1.
| Typologie | Prix médian €/m² | Prix médian | Surface médiane |
|---|---|---|---|
| Studio | 3 394 | 90 000 € | 28 m² |
| T2 | 3 289 | 140 000 € | 43 m² |
| T3 | 2 957 | 185 000 € | 62 m² |
| T4 et plus | 2 744 | 225 500 € | 81 m² |
La logique est habituelle : plus le logement est grand, plus le prix au m² baisse. Le studio se négocie à 3 394 €/m², le T4 et plus à 2 744 €/m². Pour un acheteur qui habite, cela signifie qu’un grand logement offre un meilleur rapport surface/prix. Pour un investisseur, le studio à 90 000 € reste le ticket d’entrée le plus bas — mais la rentabilité dépendra, là encore, entièrement du quartier et de la tension locative locale.
6. Acheter à Marseille : le quartier avant le reste
Marseille offre un marché à part : abordable dans l’absolu, en hausse modérée mais régulière, et surtout profondément segmenté. Le prix médian de la ville, 3 044 €/m², ne décrit en réalité aucun quartier précis — il est la moyenne de deux mondes.
Pour un acheteur, trois repères se dégagent des données. D’abord, le budget se raisonne arrondissement par arrondissement : à 190 000 €, on choisit entre 42 et 135 m² selon le secteur. Ensuite, le sud littoral (6e, 7e, 8e) concentre la demande et les prix les plus hauts, avec une vraie prime de marché. Enfin, les quartiers nord et le centre nord (3e, 14e, 15e) offrent les surfaces les plus généreuses pour un budget contraint, à condition de bien connaître la micro-rue — car l’hétérogénéité y est forte. Plus qu’ailleurs, à Marseille, visiter, comparer et se renseigner sur l’environnement immédiat n’est pas une option.
7. Note de méthodologie
Les prix de cet article proviennent de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiée en open data par la DGFiP via les fichiers géo-dvf d’Etalab. Ils couvrent 62 782 ventes de logements anciens à Marseille sur la période 2021-2025. À Marseille, la granularité « secteur » correspond aux arrondissements.
Les données ont été nettoyées selon une méthode constante : ventes « mono-bien » uniquement (un seul logement par acte), hors logements neufs et VEFA, hors ventes symboliques (1 €, donations), avec des bornes de surface et de prix et la suppression des 1 % de valeurs extrêmes. Tous les prix cités sont des médianes, plus robustes qu’une moyenne. Les surfaces — celles indiquées par typologie comme celles calculées pour un budget de 190 000 € — sont établies à partir du prix médian ; un bien réel s’en écarte selon son état, son étage et son emplacement précis.
DVF ne renseigne ni les délais de vente, ni les prix d’annonce : ces indicateurs ne figurent pas dans cette analyse. Les données de population, de logement et de niveau de vie sont issues de l’INSEE. Le taux de crédit utilisé pour l’illustration de budget est une moyenne de marché relevée par les baromètres de courtiers en mai 2026, donnée à titre indicatif ; la capacité d’emprunt réelle dépend du profil de chaque ménage.
Téléchargez le rapport immobilier complet en PDF pour accéder aux données détaillées, graphiques et analyses du marché parisien en 2026.
Source des prix : DVF / DGFiP (open data) — fichiers géo-dvf Etalab, 2021-2025. Période analysée : 2021-2025.
