Acheter à Paris, le prix médian de l’appartement ancien s’établit à 10 250 €/m². Un chiffre qui reste vertigineux, mais qui a perdu plus de 10 % en cinq ans. Après une glissade continue de 2021 à 2024, la dernière année marque une rupture : +1,3 %. Le marché parisien a-t-il fini de corriger ? Les chiffres réels des transactions racontent une histoire en deux temps.
En résumé
- Prix médian appartement ancien : 10 250 €/m²
- Évolution : +1,3 % sur 1 an, −4,3 % sur 2 ans, −10,6 % sur 5 ans
- Studio médian : 216 000 € pour 22 m² · T3 médian : 602 000 € pour 61 m²
- Arrondissement le plus cher : 6e (13 950 €/m²) · le moins cher : 19e (8 660 €/m²)
- Base de calcul : 141 861 ventes de logements anciens, 2021-2025 (DVF / DGFiP)
1. Le prix réel à Paris, et ce qu’il achète
Paris est, presque exclusivement, un marché d’appartements. Sur les près de 142 000 ventes de logements anciens enregistrées entre 2021 et 2025, l’écrasante majorité concerne des appartements, dont le prix médian ressort à 10 250 €/m². Les rares maisons vendues dans la capitale se négocient autour de 12 820 €/m² — un segment trop confidentiel pour porter une analyse.
Que représente ce prix médian, concrètement ? Au tarif observé, et pour une ville de 2,1 millions d’habitants où la pression sur les petites surfaces est constante, les tickets d’entrée restent élevés :
- un studio se vend à 216 000 € pour une surface médiane de 22 m² ;
- un deux-pièces (T2) à 371 410 € pour 38 m² ;
- un trois-pièces (T3) à 602 000 € pour 61 m² ;
- un quatre-pièces et plus à 1 077 000 € pour 100 m².
Ces montants sont des médianes : la moitié des ventes se font en dessous, l’autre moitié au-dessus. Ils donnent un repère fiable, pas un prix garanti.
2. Cinq ans de baisse, puis un point d’inflexion
C’est l’enseignement majeur des données : Paris a connu une correction nette et durable. Le prix médian au m² a reculé chaque année de 2021 à 2024, avant de remonter légèrement en 2025.
| Année | Prix médian (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 10 833 |
| 2022 | 10 695 |
| 2023 | 10 117 |
| 2024 | 9 559 |
| 2025 | 9 683 |
Le point bas a donc été touché en 2024. Sur l’ensemble de la période, le marché parisien a perdu 10,6 % ; sur les deux dernières années, 4,3 %. Mais la dernière année marque une inflexion : +1,3 %.
L’explication tient en grande partie au crédit. La remontée brutale des taux d’emprunt en 2022-2023 a amputé la capacité d’achat des ménages, et Paris — où le moindre mètre carré pèse lourd — a été l’un des marchés les plus sensibles à ce choc. Depuis, les taux se sont stabilisés : les baromètres de courtiers situaient le taux moyen sur 20 ans autour de 3,4 % en mai 2026. Cette accalmie, conjuguée à des prix devenus plus accessibles qu’au sommet de 2021, semble avoir suffi à enrayer la baisse. Parler d’un véritable rebond serait prématuré : +1,3 % en un an, c’est surtout le signe d’un marché qui a cessé de chuter.
3. Le prix arrondissement par arrondissement
Derrière le prix médian unique se cache une géographie très contrastée. Entre l’arrondissement le plus cher et le moins cher, l’écart est de 1,6 fois — un rapport élevé pour une seule commune.
| Arrondissement | Prix médian appartement (€/m²) | Nombre de ventes |
|---|---|---|
| 1er | 12 500 | 1 289 |
| 2e | 11 570 | 2 003 |
| 3e | 12 105 | 3 060 |
| 4e | 12 727 | 2 287 |
| 5e | 12 194 | 4 009 |
| 6e | 13 948 | 2 956 |
| 7e | 13 640 | 3 444 |
| 8e | 12 222 | 2 724 |
| 9e | 11 274 | 5 488 |
| 10e | 10 000 | 7 508 |
| 11e | 10 440 | 11 969 |
| 12e | 9 630 | 8 186 |
| 13e | 9 181 | 7 288 |
| 14e | 10 000 | 7 568 |
| 15e | 10 059 | 15 370 |
| 16e | 11 250 | 11 380 |
| 17e | 10 750 | 12 470 |
| 18e | 9 447 | 15 031 |
| 19e | 8 656 | 7 982 |
| 20e | 8 880 | 9 848 |
La hiérarchie est lisible. Le cœur historique et l’ouest dominent : le 6e arrondissement (13 950 €/m²) et le 7e (13 640 €/m²) forment le haut du marché, suivis du quadrilatère 1er-3e-4e-5e, tous au-dessus de 12 000 €/m². À l’opposé, le nord-est concentre les prix les plus accessibles : le 19e (8 660 €/m²), le 20e (8 880 €/m²), le 18e (9 447 €/m²) et le 13e (9 181 €/m²).
Un repère utile : autour de 10 000 €/m², on trouve des arrondissements très demandés comme le 10e, le 14e ou le 15e — ce dernier étant, et de loin, le plus actif de la capitale avec plus de 15 000 ventes sur la période.
4. Studio, deux-pièces, familial : la lecture par typologie
Paris présente une particularité que l’on ne retrouve pas dans la plupart des grandes villes françaises : les petites surfaces n’y sont pas plus chères au mètre carré. Le studio se négocie à 10 039 €/m², soit très légèrement en dessous du prix médian de l’appartement.
| Typologie | Prix médian €/m² | Prix médian | Surface médiane |
|---|---|---|---|
| Studio | 10 039 | 216 000 € | 22 m² |
| T2 | 10 000 | 371 410 € | 38 m² |
| T3 | 10 282 | 602 000 € | 61 m² |
| T4 et plus | 11 011 | 1 077 000 € | 100 m² |
Ailleurs, un studio coûte couramment 15 à 25 % de plus au m² qu’un grand appartement : c’est la « prime aux petites surfaces », portée par la demande locative et des investisseurs. À Paris, ce mécanisme est absent. Ce sont au contraire les grands logements (T4 et plus) qui affichent le prix au m² le plus élevé, à 11 011 €/m². L’explication est structurelle : les grandes surfaces familiales sont rares dans le parc parisien, souvent bien situées, et recherchées par des acheteurs qui achètent pour habiter. Leur rareté soutient leur valeur.
Concrètement, pour un acheteur, la marche reste haute à chaque étage : il faut compter un budget médian dépassant 600 000 € pour un trois-pièces familial, et largement plus du million pour un quatre-pièces.
5. Faut-il redevenir acheteur à Paris ?
Les données dessinent un marché plus lisible qu’il y a deux ans. La correction de 2022-2024 a effacé une partie de la flambée précédente : un acheteur de 2026 paie, au m², environ 10 % de moins qu’un acheteur de 2021. contrairement à d’autres villes comme le marché immobilier à Toulouse où la capacité d’achat reste plus accessible. C’est une fenêtre réelle, même si elle ne transforme pas Paris en marché abordable — les tickets d’entrée restent parmi les plus élevés d’Europe.
Le signal de 2025 (+1,3 %) suggère que la baisse est derrière nous, sans annoncer de reprise franche. Pour un acheteur, l’arbitrage se joue donc moins sur le calendrier que sur la localisation : à budget égal, le nord-est parisien offre aujourd’hui un tiers de mètres carrés de plus que le 6e arrondissement. Et la règle d’or parisienne reste valable — comparer au m², arrondissement par arrondissement, plutôt que de raisonner sur une moyenne de ville.
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6. Note de méthodologie
Les prix de cet article proviennent de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiée en open data par la DGFiP via les fichiers géo-dvf d’Etalab. Ils couvrent 141 861 ventes de logements anciens à Paris sur la période 2021-2025.
Les données ont été nettoyées selon une méthode constante : ventes « mono-bien » uniquement (un seul logement par acte), hors logements neufs et VEFA, hors ventes symboliques (1 €, donations), avec des bornes de surface et de prix et la suppression des 1 % de valeurs extrêmes. Tous les prix cités sont des médianes, plus robustes qu’une moyenne. Les surfaces indiquées par typologie sont les surfaces médianes observées ; pour un budget donné, la surface réellement accessible varie selon l’état, l’étage et l’emplacement précis du bien.
DVF ne renseigne ni les délais de vente, ni les prix d’annonce : ces indicateurs ne figurent pas dans cette analyse. Les données de population sont issues de l’INSEE. Le taux de crédit cité est une moyenne de marché relevée par les baromètres de courtiers en mai 2026, donnée à titre indicatif.
Consultez également notre rapport PDF complet sur l’évolution du marché immobilier parisien en 2026 pour approfondir l’analyse des prix, des arrondissements et des tendances du marché.
Source des prix : DVF / DGFiP (open data) — fichiers géo-dvf Etalab, 2021-2025. Période analysée : 2021-2025.
