Pendant près d’une décennie, Bordeaux a été la ville-symbole de la flambée immobilière française. Depuis 2022, le mouvement s’est inversé. Le prix médian d’un appartement y a perdu 9 % en deux ans, et près de 10 % sur cinq ans. Pour qui regarde la ville en acheteur, ce n’est pas une mauvaise nouvelle : c’est une fenêtre. Voici ce que ce repli change, très concrètement, chiffres à l’appui.
| 💰 Capacité d’emprunt solo | ~170 000 € sur 20 ans avec un salaire moyen |
| 📐 Surface accessible | de 35 m² dans l’hypercentre à 46 m² à Caudéran |
| 📉 Tendance du marché | en baisse : −9 % sur deux ans, −9,9 % sur cinq ans |
| 📍 Quartiers les plus accessibles | 33200 (Caudéran) et 33300 (nord), sous la moyenne de la ville |
| 👫 À deux | ~341 000 € empruntables, environ 77 m² au prix médian |
Ce que vous pouvez emprunter avec un salaire bordelais
Le salaire net mensuel moyen à Bordeaux tourne autour de 2 800 € (données INSEE). Première règle de tout crédit immobilier : la mensualité ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets. Cela fixe ici une mensualité maximale d’environ 980 € par mois.
Reste à transformer cette mensualité en budget. Tout dépend de la durée et du taux. Au printemps 2026, les taux de crédit se sont stabilisés — un contexte que la politique de la BCE a contribué à apaiser : comptez environ 3,25 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,55 % sur 25 ans.
| Durée | Taux moyen printemps 2026 | Capacité d’emprunt |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,25 % | ~139 000 € |
| 20 ans | 3,40 % | ~170 000 € |
| 25 ans | 3,55 % | ~195 000 € |
👉 La durée de 20 ans reste le meilleur compromis : environ 170 000 € empruntables, sans alourdir excessivement le coût total du crédit. Ces montants sont indicatifs, hors apport et hors assurance emprunteur — un poste qu’il vaut la peine de chiffrer en amont, car il peut peser lourd sur la mensualité réelle. C’est ce budget de 170 000 € qu’on prend comme référence pour la suite.
À Bordeaux, votre budget achète entre 35 et 46 m²
Le prix médian d’un appartement à Bordeaux s’établit à 4 427 €/m². Au prix moyen de la ville, 170 000 € ouvrent donc droit à environ 38 m² — un studio confortable ou un petit T2.
Mais cette moyenne masque l’essentiel. D’un quartier à l’autre, l’écart de prix atteint 32 %. Le même budget se traduit alors par des surfaces sensiblement différentes.
| Quartier (code postal) | Prix médian appartement | Surface avec 170 000 € |
|---|---|---|
| 33200 — Caudéran (ouest) | 3 723 €/m² | 46 m² |
| 33300 — nord (Chartrons, Bacalan) | 4 091 €/m² | 42 m² |
| 33100 — La Bastide (rive droite) | 4 244 €/m² | 40 m² |
| 33800 — sud (Saint-Jean, Nansouty) | 4 292 €/m² | 40 m² |
| 33000 — hypercentre | 4 905 €/m² | 35 m² |
⚠️ Les surfaces indiquées sont calculées sur le prix médian au m² de chaque quartier. Dans la réalité, ce prix varie selon l’étage, l’exposition, le DPE, l’état du bien ou la proximité d’une station de tram : un même budget peut acheter un peu plus, ou un peu moins.
Le marché bordelais, quartier par quartier
33200 — Caudéran, le plus accessible en appartement. À 3 723 €/m², l’ouest bordelais affiche le ticket d’entrée le plus bas de la ville côté appartements. Le paradoxe n’est qu’apparent : Caudéran est d’abord un quartier de maisons et d’échoppes familiales — la maison s’y négocie d’ailleurs autour de 5 280 €/m². L’offre d’appartements y est plus ancienne et moins centrale, d’où un prix médian plus doux.
33300 — le nord, entre prestige et reconversion. À 4 091 €/m², le nord rassemble des réalités opposées : les Chartrons, prisés et chers, voisinent avec Bacalan, le Grand Parc et les Bassins à flot, secteurs en pleine transformation autour de la Cité du Vin. C’est cette diversité qui tire la médiane sous le prix moyen de la ville.
33100 — La Bastide, la rive droite qui se réinvente. À 4 244 €/m², la rive droite reste plus abordable que le cœur historique. Reliée par le tram et plusieurs ponts, La Bastide concentre les grands projets urbains de Bordeaux (Brazza, Garonne-Eiffel) : un secteur où l’on parie autant sur l’emplacement actuel que sur sa trajectoire.
33800 — le sud, porté par Euratlantique. À 4 292 €/m², le sud bordelais (Saint-Jean, Belcier, Nansouty, Sacré-Cœur) vit au rythme de l’opération Euratlantique, autour de la gare Saint-Jean. Quartiers populaires et programmes neufs s’y côtoient, avec des écarts marqués selon la rue.
33000 — l’hypercentre, le plus cher. À 4 905 €/m², le centre historique (Triangle d’Or, Saint-Pierre, Hôtel de Ville, Victoire) reste sans surprise le secteur le plus valorisé. Avec un salaire moyen, on y vise un studio ou un très petit deux-pièces : 35 m². C’est peu, mais c’est une adresse au cœur du Bordeaux classé.
Une correction de 9 % : ce que disent vraiment les chiffres
Le mot « baisse » mérite d’être regardé de près. Voici l’évolution du prix médian au m² à Bordeaux.
| Période | Évolution du prix au m² |
|---|---|
| Sur 1 an | − 1,8 % |
| Sur 2 ans | − 9,0 % |
| Sur 5 ans | − 9,9 % |
Le marché bordelais a culminé autour de 4 800 €/m² en 2022, puis s’est replié sans interruption : 4 705 € en 2023, 4 360 € en 2024, 4 280 € en 2025. Le gros de la correction s’est joué en 2023-2024 ; sur la dernière année, le recul ralentit (−1,8 %), signe d’un marché qui cherche son palier plutôt qu’il ne s’effondre.
Pour un acheteur, la lecture est claire : Bordeaux a effacé une partie de la surchauffe des années 2010. Le pouvoir d’achat immobilier s’y est amélioré — un appartement de surface équivalente coûte aujourd’hui plusieurs milliers d’euros de moins qu’il y a trois ans. C’est exactement la dynamique inverse de villes restées stables, comme le montre notre analyse du pouvoir d’achat immobilier à Toulouse.
Lecture par typologie : la prime aux petites surfaces
Bordeaux est, comme la plupart des grandes villes-centres, un marché de locataires, alimenté par une importante population étudiante et active. Cela se lit dans les prix : plus le logement est petit, plus le mètre carré est cher.
| Typologie | Prix médian | Prix au m² | Surface médiane |
|---|---|---|---|
| Studio | 125 000 € | 4 962 €/m² | 25 m² |
| T2 | 199 000 € | 4 558 €/m² | 45 m² |
| T3 | 275 000 € | 4 167 €/m² | 67 m² |
| T4 et + | 353 000 € | 3 898 €/m² | 90 m² |
Le studio bordelais se vend 4 962 €/m², très au-dessus de la moyenne de la ville (4 427 €/m²). À l’inverse, le T4 tombe à 3 898 €/m². 👉 Pour un investisseur, le message est double : les petites surfaces se paient plus cher au m² mais restent les biens les plus liquides ; et la correction récente a précisément rendu ces tickets d’entrée plus atteignables qu’en 2022. Avant de se lancer, mieux vaut anticiper le coût global de l’opération : notre point sur la fiscalité immobilière 2026 en détaille les barèmes et dispositifs.
Et l’achat à deux ?
Deux salaires moyens, c’est 5 600 € de revenus nets. La mensualité maximale grimpe à 1 960 €, et la capacité d’emprunt à environ 341 000 € sur 20 ans.
À ce niveau de budget, la carte change : près de 77 m² au prix médian de la ville, soit un vrai T3 familial, voire un T4 dans les quartiers les plus accessibles. Là où un seul salaire butait sur un studio dans l’hypercentre, le couple vise un logement de famille — et profite, lui aussi, du repli des prix pour viser plus grand qu’il y a deux ans.
En résumé. À Bordeaux, un salaire moyen permet d’emprunter près de 170 000 € sur 20 ans, soit un studio de 35 m² dans l’hypercentre ou un appartement de 46 m² à Caudéran. Après une décennie de hausse, la ville a corrigé de 9 % en deux ans : pour un acheteur, c’est une fenêtre de pouvoir d’achat retrouvé, dans un marché qui ralentit sa baisse plutôt qu’il ne plonge. À condition, comme toujours, de raisonner quartier par quartier.
Méthodologie. Prix calculés à partir de 23 064 ventes réelles enregistrées à Bordeaux entre 2021 et 2025 (base DVF, Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP — open data). Les montants correspondent à des prix de vente médians, calculés sur les ventes « mono-bien » (un seul logement par transaction) afin d’écarter les biais des ventes groupées. Capacités d’emprunt indicatives, hors apport et hors assurance, sur la base des taux moyens de crédit observés au printemps 2026. Salaire net mensuel moyen : données INSEE. Découpage par quartier établi au code postal.
