Lorsqu’un investisseur ou un professionnel de l’immobilier se lance dans l’achat-revente de biens, il doit impérativement comprendre les enjeux liés à l’assurance marchand de bien. Cette assurance spécifique permet de couvrir les risques liés à l’activité commerciale d’achat, rénovation et revente immobilière, tout en répondant à des exigences fiscales et légales pointues. Enjeux financiers majeurs et obligations légales non respectées peuvent rapidement compromettre la rentabilité d’une opération, notamment du fait des régimes fiscaux détaillés et des garanties nécessaires à souscrire. Mieux comprendre ces mécanismes vous aidera à sécuriser votre investissement et à optimiser votre gestion patrimoniale.
- La définition juridique du marchand de biens repose sur l’article 239 du Code général des impôts (CGI).
- Les seuils de TVA et les régimes fiscaux variant selon le chiffre d’affaires, notamment en 2026, doivent être scrupuleusement appliqués.
- L’assurance emprunteur et l’assurance PNO (propriétaire non occupant) sont complémentaires et indispensables pour sécuriser le financement et la gestion du patrimoine.
- Attention aux erreurs fréquentes comme la méconnaissance du régime fiscal applicable et l’absence d’assurance adaptée, pouvant entraîner des redressements fiscaux ou des pertes financières.
1. Contexte légal et réglementaire
L’activité de marchand de biens est encadrée par plusieurs textes légaux et fiscaux dont le principal est l’article 239 du Code général des impôts (CGI) relatif à la définition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un marchand de biens est défini comme une personne réalisant fréquemment des opérations d’achat, rénovation et revente d’immeubles dans un but lucratif. Cette qualification entraîne une assujettissement à la TVA sur les profits dégagés.
Depuis la loi Lemoine (2022), les conditions d’assurance emprunteur ont été assouplies, favorisant notamment les professionnels ayant une bonne gestion de leur activité. Par ailleurs, le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) précise les modalités d’application des régimes fiscaux (régime réel simplifié, régime normal, franchise en base de TVA), lesquelles impactent directement le mode de déclaration des revenus et le paiement des impôts.
Vous pouvez consulter la synthèse officielle sur l’activité de marchand de biens sur les sites institutionnels tels que legifrance.gouv.fr et bofip.impots.gouv.fr.
2. Mécanisme détaillé étape par étape
Le processus fiscal et assurantiel pour un marchand de biens se déroule en plusieurs étapes :
- Achat du bien : Cela inclut la signature du compromis de vente et la souscription éventuelle d’un crédit immobilier. Dès cette étape, il est primordial de choisir une assurance emprunteur adaptée, conformément à la loi Lemoine (article L313-30 du Code de la consommation).
- Rénovation et travaux : Le marchand de biens peut être amené à rénover ou diviser le bien. Il doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle et, pour les locaux loués en attente de revente, une assurance PNO est recommandée.
- Revente du bien : La revente génère une plus-value taxable en BIC. L’imposition dépendra du régime fiscal choisi (régime réel ou simplifié). Le marchand de biens doit porter une attention particulière à la déclaration de ses revenus pour éviter les redressements.
- Déclaration fiscale : Le marchand de biens déclare ses bénéfices dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon les modalités prévues à l’article 35 du CGI. Toujours faire appel à un expert-comptable ou conseiller fiscal pour le respect des seuils et barèmes annuels.
3. Tableau comparatif des régimes fiscaux et seuils 2026
| Régime fiscal | Seuil de chiffre d’affaires 2026 | Taux d’imposition | TVA | Obligations comptables |
|---|---|---|---|---|
| Franchise en base de TVA | < 94 300 € | Impôt sur le revenu selon barèmes | Pas de TVA collectée | Comptabilité simplifiée |
| Régime réel simplifié | 94 300 € à 247 000 € | Impôt sur les sociétés (IS) ou IR selon forme juridique | TVA collectée à 20% | Comptabilité complète obligatoire |
| Régime réel normal | > 247 000 € | IS ou IR selon structure | TVA collectée à 20% | Comptabilité détaillée et déclaration mensuelle TVA |
Sources : BOFiP-BIC, impots.gouv.fr
4. Simulation chiffrée réaliste
Prenons le cas d’un couple de marchands de biens à Lyon qui achète un appartement T3 pour 250 000 €, réalise pour 30 000 € de travaux, puis revend 320 000 €.
- Coût total d’acquisition (prix + frais + travaux) = 280 000 €
- Prix de revente = 320 000 €
- Plus-value = 40 000 €
- Taux d’imposition estimé en BIC (taux moyen) = 30 % (IR + prélèvements sociaux en 2026)
Impôt sur la plus-value : 40 000 € x 30 % = 12 000 €
À ce montant s’ajoutent les primes d’assurance :
– Assurance emprunteur sur le prêt immobilier (environ 0,20 % du capital restant dû par an)
– Assurance marchand de biens pour la protection juridique et responsabilité professionnelle (~1 000 € / an)
– Assurance PNO si le bien est loué temporairement ou laissé vacant
Ces coûts, bien que souvent négligés, impactent directement la rentabilité nette de l’opération.
5. Lien avec l’assurance emprunteur, PNO et MRH
L’assurance emprunteur est indispensable pour toute acquisition immobilière financée. Selon la loi Lemoine (article L113-5 du Code des assurances), cette assurance doit offrir une couverture adaptée, en particulier pour les marchands de biens, souvent soumis à des délais d’opération courts et à des risques accrus.
L’assurance PNO (propriétaire non occupant) protège le marchand de biens pendant la période où le bien est en attente de revente ou en cours de travaux – une protection importante qui limite les risques liés aux sinistres non couverts par une assurance locataire.
Enfin, l’assurance multirisque habitation (MRH) est souvent souscrite pour sécuriser les biens entre deux transactions, notamment si des locataires temporaires sont présents. Ces contrats d’assurance se complètent mais doivent être choisis avec soin pour éviter les doublons ou lacunes.
Pour approfondir le sujet de l’assurance adaptée aux professionnels, consultez nos articles dédiés à l’assurance marchand de biens et à l’assurance pour micro-entreprise.
6. Erreurs fréquentes et pièges à éviter
- Méconnaissance du régime fiscal applicable – parfois les marchands de biens continuent à déclarer leurs revenus comme revenus fonciers ou sous un régime inadapté, ce qui peut provoquer des redressements (voir BOFiP sur BIC et marchands de biens).
- Absence ou insuffisance de couverture d’assurance – ignorer l’assurance spécifique marchand de biens revient à s’exposer à des risques financiers élevés, notamment en cas de sinistre sur un chantier ou lors de la revente.
- Ne pas optimiser l’assurance emprunteur – faute d’une bonne sélection, la prime peut être disproportionnée par rapport aux risques réels.
- Négliger la déclaration et paiement de la TVA – en cas de dépassement des seuils, la TVA doit être facturée et déclarée, ce qui modifie le calcul du prix de revient et des marges.
Questions fréquentes — assurance marchand de bien
Qu’est-ce que l’assurance marchand de biens couvre exactement ?
Cette assurance protège contre les risques liés à l’activité commerciale d’achat-revente, incluant les dommages sur les biens en cours de rénovation, les litiges avec les clients, les défauts de construction, ainsi que la responsabilité civile professionnelle.
Est-ce obligatoire de souscrire une assurance spécifique marchand de biens ?
Ce n’est pas une obligation légale explicite, mais elle est fortement recommandée et souvent exigée par les banques pour le financement. Elle couvre les risques uniques liés à l’activité et protège votre patrimoine.
Quelle différence entre assurance PNO et assurance MRH pour un marchand de biens ?
L’assurance PNO couvre le propriétaire lorsqu’il n’habite pas le bien et le bien est vacant ou en travaux. La MRH est destinée aux occupants, y compris les locataires temporaires. Ces deux assurances sont complémentaires.
Comment la loi Lemoine impacte-t-elle le choix de l’assurance emprunteur ?
Depuis 2022, cette loi facilite la résiliation et la délégation d’assurance emprunteur, permettant au marchand de biens de trouver des contrats mieux adaptés en terme de prix et garanties, tout en maintenant une couverture conforme à ses risques professionnels.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les barèmes et dispositions fiscales mentionnés sont ceux en vigueur en 2026. Consultez votre notaire, conseiller fiscal ou courtier pour une analyse adaptée à votre situation.
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