Dans le secteur immobilier, il n’est pas rare qu’une situation délicate se présente autour de l’offre au-dessus du prix du mandat. Enjeu crucial pour les professionnels, cette thématique suscite de nombreuses questions concernant la gestion des offres reçues par un vendeur. Que se passe-t-il lorsque le vendeur reçoit une proposition supérieure à celle déterminée dans le mandat ? Les enjeux sont multiples, et cet article se propose d’expliquer comment naviguer en toute sécurité dans ces eaux parfois troubles.
Comprendre l’engagement d’un vendeur face à une offre
Lorsqu’un vendeur reçoit sa première offre, il est essentiel de savoir quelle est sa portée juridique. Une première offre au prix peut-elle réellement engager le vendeur ? La réponse dépend largement du contexte dans lequel cette offre est reçue.
Pour un vendeur qui choisit de gérer la vente lui-même, la règle de base est que la première offre au prix reçue doit généralement être acceptée. Cela est en vertu de l’article 1583 du Code civil, qui stipule qu’un contrat est considéré comme valide lorsque l’accord est atteint à la fois sur la chose et sur le prix.
En revanche, si la vente est gérée par une agence immobilière, la dynamique change. Dans ce cas, l’agent immobilier est tenu de transmettre toutes les offres au vendeur, mais ce dernier a le droit de les accepter ou de les refuser. En général, l’agence opérant sous un mandat d’entremise n’a pas le pouvoir d’accepter une offre sans l’accord explicite du vendeur, car sa mission est simplement d’intermédier les transactions (Cass. 3e civ., 12 février 2008, n° 06-21.709).
Pour plus de détails sur le mandat d’entremise et comment il fonctionne, consultez notre article.
Les implications d’une offre supérieure
La question suivante concerne ce qui se passe lorsqu’une offre au-dessus du prix du mandat est reçue. Dans le cadre d’une vente gérée par l’agent immobilier, si ce dernier reçoit une offre supérieure après avoir transmis une offre au prix, la situation devient plus complexe. Si le vendeur a déjà accepté une offre au prix, il ne pourra généralement pas accepter une offre plus élevée.
En effet, cela vaut pour les vendeurs qui gèrent seuls leur vente mais aussi pour ceux qui ont signé un mandat de vente autorisant l’agent à conclure. Ainsi, la question de l’acceptation d’une offre supérieure doit toujours se poser dans le cadre des engagements précédents.
Les agents doivent également être prudents. Bien qu’ils soient tenus de transmettre toutes les offres, ce sont les vendeurs qui ont le dernier mot. Accepter une offre crée des obligations légales ; une fois une offre acceptée, le vendeur est définitivement engagé.
Les enjeux des honoraires de l’agent immobilier
Une autre préoccupation pour les vendeurs et les agents concerne les honoraires en cas d’acceptation d’une offre au-dessus du prix du mandat. Si les honoraires sont basés sur un montant fixe, cela nécessitera un avenant pour les ajuster en fonction du nouveau prix. Dans le cas de tarifs exprimés en pourcentage, un ajustement peut être fait sans avenant, bien que sa signature soit recommandée pour une meilleure sécurité juridique (article 75 du décret n°72‑678 du 20 juillet 1972).
Pour sécuriser la transaction, il est vital que les agents et les vendeurs soient clairs sur les conditions relatives aux honoraires, notamment si le prix de vente devait évoluer. Cela permettra d’éviter d’éventuels désaccords, surtout dans le cas d’offres au-dessus du prix initial.
La prise de décision et les risques associés
En définitive, chaque décision face à une offre, qu’elle soit au prix ou au-dessus, comporte des risques. L’acceptation d’une offre au-dessus du prix du mandat engage le vendeur de manière définitive, ce qui souligne l’importance de la réflexion et du conseil avisé.
Pour assurer une transaction sereine, il est recommandé de consulter des experts du secteur. Les agents immobiliers doivent être bien informés et agir avec diligence pour minimiser les risques, tout en protégeant l’intérêt de leurs clients. Cela inclut une bonne communication sur toutes les offres, la clarté des conditions de mandat et la transparence sur les honoraires.
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