En 2025, la primo-accession représente plus d’un crédit immobilier sur deux. Véritable moteur du marché, elle concentre les enjeux du financement immobilier, des aides aux primo-accédants et de la politique du logement. Définition, dispositifs et leviers de financement : ce qu’il faut savoir pour accompagner au mieux les nouveaux acheteurs et dynamiser votre activité immobilière.
Les récentes statistiques de la Banque de France (mai 2025) font état d’une proportion de 55,4 % des primo-accédants dans la production de nouveaux crédits immobiliers.
La primo-accession : une définition française particulière
Le terme « primo-accession » devrait signifier strictement qu’il s’agit d’une première acquisition immobilière. Mais dans notre pays, l’accession s’entend uniquement à propos de la résidence principale. Par ailleurs la locution « primo » ne signifie pas qu’il s’agit d’une première acquisition de résidence principale, mais que la personne n’est pas déjà propriétaire de sa résidence principale, ni n’a été propriétaire de sa résidence principale, depuis au minimum 2 ans.
> Si l’accession n’est pas le seul fait d’une personne mais d’un couple, les conditions d’éligibilité au statut de primo-accédant doivent être remplies par tous les intervenants au projet.
Pourquoi la primo-accession fait l’objet de toutes les attentions ?
Le pourcentage de ménages propriétaires de leur résidence principale en France est d’environ 63 % (63,4% en 2023, source Statista, confirmée par les statistiques EuroStat de 2022).
Après une progression lente mais régulière au début des années 2000, cette évolution s’est inversée depuis 2020. Le motif principal est essentiellement lié à la hausse continue du prix moyen des biens, et, depuis 2022, au resserrement de la politique du crédit du Haut Conseil à la Stabilité Financière.
Un adage populaire et économique bien connu dit « _quand le bâtiment va, tout va_ ». Et les primo-accédants sont les premiers à soutenir l’ activité économique de la construction, mais aussi du marché des transactions, et de celui de la rénovation, surtout avec les enjeux de la rénovation énergétique.
La résidence principale est statistiquement conservée entre 8 et 12 ans selon les cycles du marché, avec une plus longue durée de détention dans les grandes agglomérations, en raison des prix à l’achat notamment en Île-de-France — dont la durée moyenne de détention mesurée par les notaires était de 12,6 années pour les appartements et de 15,3 années pour les maisons en 2024.
La tendance est à l’allongement.
Tenant compte de ces éléments, les collectivités territoriales calent leurs plans d’urbanisation et d’investissement dans les infrastructures, les professionnels immobiliers peuvent préciser leur spectre commercial local, et les banques affûtent leur plan marketing et d’actions commerciales.
Mais ce qui caractérise un marché autant porté par la primo-accession, c’est aussi l’atonie du marché de la revente, et/ou le vieillissement des populations. Car, il n’échappera à personne que la primo-accession est plutôt le fait d’une population jeune. Statista mesurait il y a peu la pyramide des âges des propriétaires en France.
Les financements spécifiques à la primo-accession
L’aide à l’accession à la propriété est une donnée forte de la politique sociale en France. On retrouve ainsi des offres de prêts bonifiés pour l’accession sociale dès 1894, mais c’est surtout entre les guerres et dans les années 1960-70 que les crédits spécifiques à l’accession se développent, avec notamment les Prêts à l’Accession Sociale (PAS) et les Prêts Conventionnés (PC). Le dernier grand événement dans les solutions de crédit au financement de l’accession date de 1995, avec le déploiement du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Et depuis 30 ans, ce prêt est un instrument de réglage de la politique des pouvoirs publics pour ouvrir ou refermer le robinet du financement de la primo-accession…
> Depuis avril 2025, le PTZ est redevenu un facilitateur.
Son accessibilité n’a pas été sensiblement modifiée quant au niveau de revenus des candidats, mais son emploi dans des types de biens a été réélargi, sa quotité dans le financement global du projet a été accrue et les secteurs géographiques éligibles ont été assouplis. Toutefois, l’achat dans l’ancien demeure restreint puisque les secteurs les moins tendus en sont toujours exclus, et quant aux secteurs dits tendus, il faudra que le projet prévoie au minimum 25 % de travaux de rénovation pour ouvrir l’accès au PTZ.
Le Prêt Social Location Accession (PSLA) permet à des primo-accédants de prendre possession de leur logement en résidence principale d’abord en qualité de locataire-accédant, puis de lever l’option d’achat en devenant ainsi totalement propriétaire du même logement. Pour cette forme de financement aussi, le niveau de ressources et la typologie du bien et sa localisation sont pris en considération.
Aux côtés du PTZ, d’autres formes de crédits spécifiques existent pour aider à l’accession, mais pas forcément la primo-accession. On citera le Prêt d’Accession Social (PAS), le Prêt Conventionné (PC) ou encore le récent Bail Réel Solidaire (BRS) ou même le Prêt Epargne Logement.
Mais il ne faudrait pas omettre d’autres solutions de financement complémentaires. Action Logement propose une offre de financement spécifiquement dédiée aux primo-accédants, notamment pour la construction de maisons individuelles. Tout cela sans oublier les opérations promotionnelles des banques qui proposent quasiment toutes en 2025 des prêts complémentaires à des taux diminués pour attirer les primo-accédants dans leur clientèle nouvelle.
Et puis, un certain nombre de collectivités territoriales ont noué des accords avec des banques pour bonifier des taux ou octroyer des enveloppes de crédit aux primo-accédants souhaitant s’installer nouvellement sur leur secteur géographique.
Les autres dispositifs d’accompagnement à la primo-accession
> Les dispositions avantageuses ne s’arrêtent pas qu’au financement. Il existe aussi des solutions ou des aménagements de dispositifs spécifiquement orientés vers les primo-accédants pour ce qui concerne les garanties, et essentiellement les cautions mutuelles.
C’est ainsi que Crédit Logement propose une formule de garantie réservée aux jeunes ménages (moins de 37 ans) qui allège le coût de sa garantie en reportant une partie de la dépense en fin de prêt, ou qui peut intervenir jusqu’à 15 000 euros sur un prêt PAS.
De plus, les assurances de prêt pour les primo-accédants proposent des conditions tarifaires globalement moins élevées que la moyenne de leurs primes ou cotisations.
Ainsi, au-delà du respect du niveau de ressources et d’endettement, et des conditions spécifiques au marché, la primo-accession demeure largement soutenue, au moins sur le papier…
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