Les réseaux sociaux sont devenus un véritable terrain de prospection immobilière. Montrer un bien en vidéo, publier un « reel » d’une visite d’un bien immobilier, partager une visite en story ; ces pratiques font désormais partie du quotidien des agences immobilières. Cette communication est un formidable levier d’image mais elle s’accompagne aussi d’une contrainte souvent sous-estimée : les droits d’auteur réseaux sociaux. Derrière une musique choisie pour « créer une ambiance », une photo trouvée sur Internet ou une vidéo montée en quelques secondes se cache un cadre juridique strict. Une agence immobilière, dès lors qu’elle communique, n’est plus un simple utilisateur de réseaux sociaux, elle devient un acteur commercial soumis aux règles de la propriété intellectuelle. Décryptage.
La musique : un terrain à risques encore largement méconnu
L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à supposer qu’une musique disponible sur Instagram ou TikTok peut être utilisée librement. Or, la plupart des titres présents dans les bibliothèques « grand public » ne sont autorisés qu’à des fins personnelles. Les comptes professionnels, eux, doivent s’appuyer uniquement sur la bibliothèque « commerciale » des plateformes, c’est-à-dire les titres pour lesquels les droits de diffusion ont été négociés par la plateforme elle-même. Chaque fois qu’une agence immobilière intègre une musique à une vidéo, elle exploite non seulement l’œuvre du compositeur, mais aussi l’interprétation de l’artiste et la production du phonogramme. La loi impose alors d’obtenir l’autorisation des titulaires de droits. À défaut, l’utilisation peut être qualifiée de contrefaçon et ce, même si la vidéo n’a généré aucun profit.
Dans la pratique, de nombreux contentieux naissent d’un geste anodin, souvent même d’une initiative d’un collaborateur bien intentionné ou d’un stagiaire enthousiaste, une courte vidéo destinée à présenter un appartement, agrémentée d’une musique choisie parce qu’elle « sonnait bien ». L’intention est innocente mais le risque juridique, lui, demeure bien réel.
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Les images : Google n’est pas une banque libre de droits
Une autre zone à risques tient aux images utilisées pour illustrer les publications. Une photo trouvée sur Google, Pinterest ou Instagram n’est presque jamais libre de droits. Le photographe, même amateur, conserve ses prérogatives et peut exiger réparation si son travail est reproduit sans autorisation. Les agences immobilières sont particulièrement exposées sur ce terrain, car elles publient quotidiennement des photographies : biens en vente, moments de vie en agence, signatures, remises de clés…
Toute image publiée emporte des conséquences juridiques : une personne reconnaissable doit avoir donné son consentement, un photographe doit avoir cédé ses droits par écrit, et la simple présence d’une œuvre d’art dans un logement, tableau, sculpture, photographie d’artiste, peut nécessiter un floutage. Ce sont souvent des détails auxquels on ne pense pas, mais qui peuvent suffire à engager la responsabilité de l’agence immobilière.
Des sanctions multiples et parfois surprenantes
En matière de réseaux sociaux, les sanctions ne proviennent pas uniquement des tribunaux. Les plateformes elles-mêmes interviennent : suppression du son, blocage de la vidéo, baisse de visibilité, voire suspension du compte. Pour une agence immobilière, perdre sa présence digitale même quelques jours peut avoir un impact sur son activité.
Sur le plan civil, l’auteur d’une œuvre peut obtenir des dommages et intérêts, parfois assortis du retrait du contenu litigieux. Et dans les hypothèses les plus graves, la loi prévoit des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 300.000 € d’amende. Les agences immobilières n’y sont pas systématiquement exposées, mais ces textes démontrent le niveau de protection accordé à la création.
Enfin, même lorsqu’aucune contrefaçon n’est démontrée, une agence immobilière peut se voir reprocher un parasitisme si l’artiste estime qu’elle a tiré avantage de sa notoriété sans contrepartie. Là encore, l’intention réelle de l’agence importe peu, c’est la perception de l’artiste et la valeur de l’œuvre qui sont mises en balance.
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Comment les agences immobilières peuvent-elles se protéger ?
La majorité des difficultés disparaît dès lors que l’agence immobilière adopte quelques réflexes simples. Le premier consiste à encadrer qui publie : collaborateurs, alternants, community managers externes… car le titulaire du compte (l’agence immobilière) reste responsable des publications. Le second réflexe est de s’assurer de l’origine des contenus : musiques issues de la bibliothèque commerciale, photos prises par l’agence immobilière ou par un photographe ayant cédé ses droits, vidéos dont les autorisations d’image sont vérifiées.
Enfin, il est utile de conserver systématiquement les justificatifs notamment les contrats, licences, autorisations écrites. À l’heure où la communication digitale est devenue indispensable, comprendre le droit d’auteur permet d’éviter les écueils et d’accompagner et développer la visibilité de votre agence immobilière.
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