Face à une crise du logement d’une ampleur inédite, certains responsables locaux envisagent l’encadrement des loyers comme un outil de justice sociale et de protection des ménages. Pourtant, de nombreux experts s’accordent à constater que cette politique ne résout pas la crise du logement et peut même l’aggraver durablement. Dans une note publiée à l’occasion de l’entre-deux-tours des municipales 2026, l’Institut Sapiens analyse, données et expériences internationales à l’appui, les effets réels de l’encadrement des loyers.
Ce que l’économie nous apprend sur l’encadrement des loyers
Le rejet économique de l’encadrement des loyers n’est ni récent ni conjoncturel. Il s’inscrit dans une continuité intellectuelle de plus d’un demi-siècle, fondée sur l’observation empirique et l’analyse microéconomique. Dès 1972, l’Institute of Economic Affairs publiait l’ouvrage collectif Verdict on Rent Control, réunissant certains des plus grands économistes du XXe siècle — Friedrich Hayek, Milton Friedman, George Stigler, Bertrand de Jouvenel, entre autres. Cette étude comparait les effets du contrôle des loyers dans cinq pays et aboutissait à une conclusion sans ambiguïté : partout, le contrôle des loyers a produit davantage de dommages que de bénéfices, tant pour le marché du logement que pour l’économie dans son ensemble.
Les auteurs identifiaient déjà les mécanismes aujourd’hui encore observés : pénuries chroniques, rigidification des parcours résidentiels, dégradation accélérée du parc, détournement des logements de leur usage optimal et échec manifeste de l’objectif de justice sociale, les bénéfices étant captés de manière aléatoire par les ménages en place, indépendamment de leurs revenus ou de leurs besoins. Ce diagnostic ancien est aujourd’hui pleinement confirmé par la recherche contemporaine.
À l’international, un dispositif qui aggrave la pénurie de logements
Les expériences internationales confirment systématiquement ces résultats : Berlin : l’instauration du Mietendeckel (2020) a entraîné une chute de près de 60 % de l’offre locative en un an, avant son annulation par la Cour constitutionnelle. Stockholm : plus d’un siècle de contrôle des loyers a conduit à une situation de rationnement extrême, avec des délais d’attente dépassant 9 ans. San Francisco : l’extension du contrôle a réduit l’offre locative d’environ 15 % et provoqué une hausse des loyers sur le reste du marché. Ces exemples illustrent une mécanique connue, décrite dès les années 1970 : contraindre les prix décourage l’investissement, raréfie l’offre et aggrave la pénurie.
En France, on rappellera utilement qu’en zone tendue, indépendamment de l’encadrement des loyers, les bailleurs ne peuvent augmenter librement les loyers entre deux changements de locataires. Cette situation crée une pression excessive sur le marché, et les effets sont douloureux pour les ménages cherchant un logement.
Une impasse politique pour les maires
Contrairement à une idée répandue, l’encadrement des loyers ne protège pas durablement les plus modestes, sans leur favoriser l’accès au logement. Ce dispositif favorise les ménages déjà installés au détriment des jeunes et des actifs, alimente les discriminations à l’entrée, et pousse au contournement des règles (marchés parallèles, dégradation, retrait du marché, baux civils, airbnb) au détriment des baux de logements nus à usage de résidence principale.
Pour les maires, il s’agit d’un outil politiquement séduisant mais structurellement contreproductif, qui conduit à administrer la pénurie plutôt qu’à la résorber. La seule réponse durable à la crise du logement repose sur une politique de l’offre, à l’échelle locale. Les maires peuvent agir en libérant le foncier et permettant la densification raisonnée des zones déjà urbanisées.
Ce que les maires peuvent – et doivent – faire
Il est primordial de simplifier drastiquement les règles d’urbanisme et de construction. Les élus doivent restaurer la visibilité et la stabilité fiscales et réglementaires pour l’investissement locatif, en favorisant la location nue à usage de résidence principale. Cesser d’opposer propriétaires et locataires, et reconnaître l’investissement privé comme un maillon essentiel de la chaîne du logement, est tout aussi crucial.
Il est également nécessaire de dresser rapidement la cartographie de l’indécence énergétique programmée des logements de chaque commune, notamment ceux des logements locatifs. Favoriser les transformations d’usage et les conversions de bureaux en logement est une solution à envisager sérieusement pour enrichir le parc immobilier disponible.
Conclusion : un choix de responsabilité pour 2026
Depuis plus de cinquante ans, de Hayek à Friedman, le verdict économique est constant : l’encadrement des loyers est une politique de rationnement qui échoue à protéger durablement les plus fragiles et détruit les conditions mêmes de l’accès au logement. À l’approche des élections municipales de 2026, le choix est clair : poursuivre l’encadrement des loyers en période de pénurie d’offres, c’est choisir d’alimenter la pénurie, favoriser l’exclusion et l’aggravation de la crise.
Changer de cap, c’est assumer une politique courageuse, fondée sur les faits, visant à construire plus, mieux et durablement, tout en favorisant la rénovation énergétique du parc existant, et fluidifiant le marché. L’Institut Sapiens appelle les élus locaux et nationaux à renoncer à cette illusion réglementaire et à engager une refondation pragmatique des politiques du logement, au service du bien commun et de l’avenir de nos villes.
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